朱耿洲

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2016年度500强讲师

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朱耿洲:9月18日朱耿洲博士为北京大学房地产高级研修班授课
2016-01-20 68382
客户:北京大学房地产高级研修班 地点:云南省 - 丽江 时间:2012/9/18 0:00:00 2012年9月18、19日,北京大学特地邀请著名房地产融资策划专家—朱耿洲博士来到云南丽江,为游学而来的“北京大学房地产高级研修班”学员讲学。学员在欣赏美景、舒缓压力的同时也一并将破解房企的融资渠道收入囊中。 目前楼市陷入“库存危机”,库存不仅仅指新房,还包括海量的二手房。从整体来看,开发商的库存和二手房市场的存量未发生根本性的变化,尤其在当前“金九”失色、滞涨隐现的趋势下,房企压力仍较大。 为了能使房地产企业走出困境,朱博士在讲课的过程中,不断地通过实战案例启发学员融资策划的思路,调动学员的积极性,充分发挥学员的能动性,使学员能真正把握融资策划、资本运作的精髓。尤其对一些创新的融资渠道,如信托融资、海外发债等等,朱博士尽可能详尽的为学员分析,以便学员能及时掌握。 在讲到房地产信托融资时,朱博士表示:进入2012年,房地产信托再度发热,在5.3万亿中受到市场关注的房地产信托规模达到6865亿,占总规模的13.46%。而作为房地产企业就更应关注信托融资。随后朱博士为学员解析了几种常见的房地产信托融资模式: 1、贷款型信托融资模式 信托投资公司作为受托人,以合同形式将市场中不特定投资者的资金集合起来,然后通过信托贷款方式贷给开发商,开发商定期支付利息,并在信托计划期限届满时偿还本金。这种融资模式期限比较灵活,操作简单,利息能计入开发成本,但与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批。 2、股权型信托融资模式 信托投资公司以发行信托产品的方式,募集资金,而后以股权投资的方式向项目公司注入资金;同时,项目公司或者第三方承诺,一定期限后,溢价回购之前信托投资公司持有的股权。此融资模式能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用,进而可以使公司达到银行融资的条件;其股权只要求在阶段时间内取得合理回报,不参加项目的经营管理,也不参与开发商分享最终的利润。但在会计处理上一般会要求附加回购,视为债权。 3、财产受益型信托融资 利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,将开发商持有的房产信托给信托公司,形成优先受益权和劣后受益权,募集资金用来购买优先受益权,而开发商持有劣后受益权,保障投资人的利益。这种模式在条件成熟情况下可以过度到标准的REITs产品。 4、混合型信托融资模式(夹层融资信托) 是债权与股权相结合的信托融资模式。方案设计较为灵活,但交易结构较复杂,信托公司一般会对房地产公司的财务、销售进行监管,同时也会对销售额、施工进度等有一些考核协议。 最后朱博士提示:房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础,所以作为房地产企业更应该把销售要抓起来,盘活存量,增加现金流,这样才能真正达到融资的目的。 学员听完后,感慨万千。这么丰富的融资方法让房地产在融资的道路上大放异彩。听完朱博士的分析后,对信托融资有了初步的认识及了解,回去后认真思考信托及其他创新融资渠道,尽快为企业融资输送新鲜血液,为企业搭建融资平台。 朱博士两天的讲课,受到学员的一致好评。所教授的知识不仅能纾困目前的融资压力,而且在很大程度上拓宽学员的融资视野。朱博士的课程能充分利用经营管理、营销策划、财务杠杆等手段有效的与融资渠道、方法相结合,大大降低了融资成本,而且在谈判技巧上也能很快地促成项目合作,让学员大开眼界。
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